刘博士最近搬进了新家，心情甚是愉悦。“公寓时尚整洁，离办公室仅一步之遥，整栋楼租住的都是自己的同事，居住氛围像家一样，亲切，舒服。”

刘博士的新家——中国电子科技集团公司第十研究所(以下简称“中电科十所”)37号楼租赁公寓，是成都市探索采用BOT(Build建设—Operate运营—Transfer移交)模式建设并投入使用的第一个租赁住房项目，也是全国首个采用该模式实施租赁住房改建的项目。BOT模式为租赁住房建设运营良性循环探索出了新路径。

创新改建模式破解居住难题

位于成都市的中电科十所近年来一直被员工住房问题困扰。由于单位提供的住房数量有限，部分新招录的员工只能租住在单位附近的老旧小区，居住条件相对较差。为了让新引进的人才有的住、住得好，更加专注于科研工作，中电科十所一直在寻找解决员工居住问题的办法。

2020年年底，中电科十所看到了“最优解”的希望。作为成都市国有住房租赁业务重要平台的成都城投资产经营管理有限公司(以下简称“城投公司”)找上门来，洽谈合作改建租赁住房事宜。经过商讨，双方决定采用 BOT模式，改建该所位于金牛区一品天下大街300号的闲置办公楼。

BOT模式通常应用于基础设施领域，通过将建设环节的成本与运营环节的净收益贯通，经过科学测算分析，合作双方合理确定移交期限，形成经济可行的良性循环商业模式。但将 BOT模式应用到租赁住房项目，目前还没有先例，成都是如何做的呢?

盘活存量房源利益惠及各方

“租赁住房建设项目普遍存在成本高、周期长、盈利难等问题。

为此，成都市创新应用了BOT模式。成都市国有企业通过租赁方式取得房屋产权公司适宜改建的房屋使用权后，将房屋改建为租赁住房。验收合格后，将租赁住房返租给房屋产权公司员工，并由该国有企业负责运营管理，合作期满后，将租赁住房无偿移交给房屋产权公司。

以中电科十所37号楼租赁公寓为例，中电科十所将闲置办公楼出租给城投公司，城投公司负责投资改建、运营管理，项目建成后全部出租给中电科十所的员工。城投公司按“保本微利”原则确定租金，中电科十所将城投公司缴纳的该闲置楼房租金补贴给入住员工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住员工补足。投入租赁经营10年后，城投公司将该项目交还给中电科十所。

中电科十所37号楼租赁公寓改建投资约5000万元，建成后每年的运营成本约为150万元，按10年租赁期限计算，城投公司在该项目的总体投资回报率为3%左右。

通过BOT模式，中电科十所不仅实现了闲置房屋的高效利用，员工也得到了安置，租金仅相当于附近同品质房源的1/3左右。城投公司在该项目实现了适当盈利和品牌扩张。

强化制度保障助力项目落实

中电科十所37号楼租赁公寓顺利改建、运营，还得益于成都市出台的政策、措施。

成都市出台了《关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》《关于印发“中优”区域内利用老旧厂房及其他非住宅性空闲房屋发展新产业、新业态、新商业实施流程的通知》《成都市租赁住房规划设计技术导则(试行)》，支持租赁企业将闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等房屋经批准按规定改建为租赁住房，明确了改建审批流程、改建要求，健全了改建租赁住房“发展有规划、实施有遵循、规范有依据”制度。

成都市充分合理利用中央财政支持住房租赁市场发展专项资金，鼓励企业积极参与发展住房租赁市场。比如，城投公司在中电科十所37号楼租赁公寓项目中获得了814万元补助资金，减轻了其改建、运营成本压力。

有了改建标准、财政支持并创新应用了 BOT模式，中电科十所37号楼租赁公寓194套住房于2021年12月底顺利改建完工并正式投入使用。

刘博士说，入住当天，城投公司运营团队还提供了专车搬家、一对一办理人住等贴心服务，一切都很顺利、舒心，让他对新家的生活充满期待。

来源：中国建设报

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