近日，成都公共资源交易中心发布了一则土地拍卖公告，将于2020年11月25日拍卖成华区、新都区各一宗土地，两宗土地很有看点。因为这是成都首次以“限房价+限地价+竞配建”的方式进行土地拍卖!

成华区宗地采取“配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数”方式进行拍卖，可售商品住房清水最高销售均价为21000元/平方米;

新都区宗地采取“限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖，可售商品住房设定清水最高销售均价13000元/平方米。

宗地一

位置： 成华区圣灯街道关家堰社区五、八组，崔家店社区四组，建北社区，成华区机车厂5号地块

面积：合33.3443亩

用途：二类住宅用地

计容建面：不大于44459平方米。

起价：楼面地价：10350元/平方米

成都土拍玩法升级

宗地二

位置：新都区石板滩街道狮子社区六组、十二组

面积：合56.9006亩(其中出让面积42.4107亩)

用途：号地块服务设施用地(综合运动场)号地块二类居住用地

计容建面：号地块计入容积率的总建筑面积不小于3000平方米且不大于23183平方米;号地块计入容积率的总建筑面积不小于28274平方米且不大于42410平方米;

起价：楼面地价：5900元/平方米

根据公告细则显示：两宗地块的拍卖方式有了新变化，要求宗地采取“限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。

一、拍卖出让宗地基本情况：

二、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买，竞买申请人可独立竞买也可联合竞买，但出让方案、出让文件或法律法规有特殊要求的除外。

三、申请参加本公告多宗土地竞买的，竞买保证金须按所竞买宗地对应金额足额缴纳。拍卖以增价方式自由竞价，CH20(251):2020-050号宗地采取“配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数”方式进行拍卖，可售商品住房清水最高销售均价为21000元/平方米;

XD2020-11(252)号宗地采取“限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖，可售商品住房设定清水最高销售均价13000元/平方米。

四、本次国有建设用地使用权拍卖出让实行网上报名(缴纳外币竞买保证金的除外)，竞买申请人可通过成都市公共资源交易服务中心门户网站查阅网上报名用户注册及网上报名操作指南，并于2020年11月03日起下载出让文件。

五、已注册为网上报名用户的竞买申请人须在2020年11月24日16时之前足额交纳竞买保证金，2020年11月24日16时30分之前通过成都市公共资源交易服务中心门户网站土地交易网上报名系统完成网上报名手续。

六、按照住房和城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)相关要求，意向竞买人报名参与CH20(251):2020-050号宗地竞买，须提供《竞买保证金来源承诺书》和《关于竞买保证金资金来源情况的审查报告》(须带二维码，以下简称《审查报告》)，作为取得竞买资格及领取竞买号牌的要件。

七、《审查报告》须作为《竞买保证金来源承诺书》的附件，报名参与CH20(251):2020-050号宗地的竞买人须提交一份《审查报告》。《审查报告》须由《四川省注册会计师协会关于发布四川省2018 年度会计师事务所综合评级情况的通告》(川注协〔2018〕74号)明确的A级以上(即A级、AA级、AAA级)会计师事务所及注册会计师鉴证，《审查报告》中除封面外的首页须按模板明确审查意见结论。(《竞买保证金来源承诺书》、《审查报告审查意见页模板》、川注协〔2018〕74号文。

八、须“持证准用”的竞得人，应按照《国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知》要求提交相应面积的建设用地指标证书或缴纳相应面积的建设用地指标价款。

九、本公告未尽事宜详见出让文件，并以出让文件中各行政主管部门出具的文件为准。本公告发布后，可能出现延期、中止、终止等变更情况。为保障各竞买人顺利参加公共资源交易活动，合理进行竞买出行安排。敬请各竞买人在交易开始前随时关注查阅相关公告信息。

与以往不同的是，这两宗地块的拍卖方式公告中出现了一个成都从未有过的限价规定词条：限定商品住房清水最高销售均价。也就是说，这两宗土地从拍卖起，其日后的价格区间就已经被官方大致锁死。这条规定对成都土拍具有里程碑式的意义，因为它对原有限价规定进行了优化。

以往成都采取的限价政策，是利用限制土地最高价格与楼盘预售时进行价格申报来限制最终的房屋单价。

我们可以知道预售价格申报的主要构成是：土地成本+建安成本。当房企进行预售取证，如果楼盘上报的建安成本明显高于市场价格，就无法获批。以往这种限价方式，虽然土地的价格虽然被固定了，但最终的预售价格并没有白纸黑字的规则去限制。

成都此次限房价与限地价的“双管齐下”，会对成都的楼市带来哪些变化?

开发商手中的溢价权所剩无几，之所以说“所剩无几”。是因为本次限房价新规定，限制的是“清水均价”，并没有限制成品房的价格。这也是新规定出台后，比较热点的一个议题，不少人觉得不限制装修标准，还是给开发商留出了相当的利润空间。

现阶段来说，直接限制成品价格是不太可能的。因为一个楼盘的开发周期至少还是一两年，这期间市场价格的变化不可预测。如果限的价格太低，房企承受的损失也会较大。目前能限制清水价格已是非常了不起的进展，因为装修标准是需要公示的。任何楼盘如果为了追求利润，给出一个明显偏高的装修标准，势必会在取证价格申报方面被卡住。

限房价，对捂盘行为堪称降维打击。这也是这条新规定最犀利的地方，一旦清水价格被限定，捂盘的收益就非常低了。一旦发现自己的楼盘如果现在取证，根据市场价格，利润不够多。就以各种理由迟迟不取预售证，想拖到房价上涨，再去申报一个较高的预售价格。

从今往后，对于开发商来说，想赚钱就老老实实抓紧工期修好房子。拖得越久，要还银行的利息越多，资金回流越慢。

房产点评：此次有关部门并没有出台一个正式声明，而是采取了一个较为“低调”的形式：土地拍卖完成后，在公告中体现。存在一种可能性：目前双限还处在一个尝试性阶段，有关部门想要看看市场的实际反馈，再决定要不要全面推行。

其实成都也在部分土拍中出现过“现房销售”的要求。通过这样的动作，我们能看到一些积极的尝试，也许成都楼市未来会实现“双限价”加现房销售。

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