10月初，西南联合产权交易所网站公告显示，成都轨道交通集团拟转让4家公司100%股权，涉及了成都轨道交通集团于今年9月竞拍获得的共6宗、合约410亩TOD用地。即不到一个月，成都轨道交通即拟通过股权转让方式引入社会企业开发 TOD项目。

从土地出让端来看，成都TOD项目用地均由成都轨道交通集团揽入。在此之前，成都轨道集团已前后在6个TOD项目上，通过8次股权转让引入了社会企业合作/独立开发项目。

社会资本的加入，确已让TOD项目开发入市的节奏明显加快。

不过，另一方面，由成都轨道交通集团独立开发的TOD项目也不少，比如已经入市销售的陆肖TOD麓鸣九天、梓潼宫TOD梓潼四季、双凤桥TOD凤舞七里、龙潭寺TOD龙潭九章、幸福桥TOD幸福拾光等，只是入市节奏大多都比合作开发项目慢(陆肖TOD麓鸣九天除外)。

而还未入市的项目，像中环TOD十里风和已经预告开盘一年了的项目，已成功荣升“鸽王”;近期还有一个等了许久、由成都轨道集团独立开发打造的TOD项目——马厂坝TOD青云壹号，也预计将获得首批次住宅预售。

青羊区的首个TOD项目，拿地已近2年

马厂坝TOD青云壹号是马厂坝TOD综合开发项目的一期工程。

马厂坝TOD不仅是成都于2020年5月官宣的首批14个示范性TOD项目之一，还是青羊区打造的首个TOD。其位于成都市青羊新城中心区域，一体化设计范围约3275亩，总体定位为健康服务创智城，将打造形成国内外创新资源集聚辐射的国际化合作引领区，“青羊-温江”健康产业协同示范区，青羊新城中心产城深度融合示范区，产业智慧化、城市空间智能化的科技创新区。

片区土地规划涵盖了住宅、商业、中小学校、公共服务等用地，将打造形成“两心、四轴、五区、两带”的空间结构。包括马厂坝健康产业示范中心和西部新城北文创服务中心;光华大道健康产业示范区、文创服务聚集区、生态居住区、教育居住区、国际居住区五大生命区;以及结合康河水绿景观资源打造形成康河慢行生态景观带和土龙路街道景观带。

简而言之，就是这里未来有大健康主导的产业，还有学校、商业、生态公园、住宅以及多条轨道交通接驳，这里将自成一座“城”。不过，这座“未来的城”，现在大多地方还是荒地，在建的项目马厂坝TOD青云壹号算是一个起点。

马厂坝TOD青云壹号项目的用地，是成都轨道交通集团于2019年12月26日通过公开市场竞得，净用地面积约234亩;2020年8月，马厂坝片区TOD综合开发土地约1658.55 亩调规公示。

2020年12月23日，马厂坝站TOD综合开发项目二期约211亩土地再拍卖成交。

也就是说，约445亩土地的出让已经拉开了马厂坝TOD开发建设的序幕，但一期工程马厂坝TOD青云壹号项目从拿地到现在已近2年，这个进程是不是有点“感人”?当然，另一方面这或许也是开发者对于区域未来发展的信心所在。

轨道交通已呈现，教育资源在补充中

从马厂坝TOD青云壹号项目的位置来看，其位于光华大道北侧。沿光华大道向东约2公里，即为四环路;向西约900米即为江安河，与温江光华新城接壤。此外，在项目内部，还有一条康河贯穿。

整体来看，该项目所在的马厂坝片区，刚好是青羊新城与温江光华新城发展的断档区域。交通已经先行，除了主干道之外，项目距离地铁4号线马厂坝站仅200米。

但像商业、医疗等生活配套短时间还要依赖佳兆业广场乃至万家湾、温江新城片区，比如医疗资源，3公里左右范围内也有可解决基础医疗需求的文家医院和康德医院，但成都市妇女儿童医院这些大型三甲医院，则在距离5公里左右的万家湾。

不过，马厂坝TOD项目自身就将以健康服务创智城为主旨，自带大健康产业链，因此将成为未来区域内的医疗资源聚集地之一。且在马厂坝TOD青云壹号项目的土地出让要求里，就明确了商业部分为产业项目用地，用于建设以健康管理、健康科技、互联网+医疗、健康金融等方向为主的生命健康产业楼宇。除了产业楼宇外，项目还规划了下沉式广场商业，与地铁马厂坝的地下通道连通，实现地上地下空间一体化。

如果说商业、医疗建设都还要耐心等，那么从片区公建配套的落地顺序来看，教育配套已经在补充之中。除了原区域内的康河小学外，项目西侧的泡桐树幼儿园康河分园已经建成(还未开始招生)，在1公里范围左右，还有成都市实验小学附属幼儿园(已开园)、泡桐树小学乐平校区(在建)、金山小学(在建)等。质量暂且不得而知，但数量确已在铺开了。

整体来看，该项目所在的位置，是一个规划明确且势能很大的区域。但基于前期的发展进程，现在这里的城市界面还没有“高大上”的体现。购房者需要对青羊新城的发展报以信心。

首批次预计499套小高层入市，从总价上寻求突破

马厂坝TOD青云壹号项目面积达234亩，容积率约2.12，但分为了6个地块打造，实行分地块管理。其中，A、B、C、D地块为住宅地块，E、F地块为商业地块且临光华大道，让住宅地块可避免主干道的噪音影响。

4个住宅地块打造的住宅产品均为10F和15F的小高层，共计1900余户。据悉，11月将推出首批次住宅，预计推出B、D两个地块，共499套房源，户型建面约120-154㎡，主力户型为建面约121㎡套三、135㎡和154㎡套四。

两个地块的楼栋均为围合式布局，一楼架空，架空层高约3米。由于单个地块面积并不算大(20-25亩左右)，所以中庭园林景观没有太多的花样。内部中庭规划游戏雨水花园，在小区角落处则规划有儿童活动区。

分地块来看，B地块共规划有5栋住宅。其中，1#、5#为10F、1T2户;2-4#为15F、2T2户。3#由于临康河，是项目着重打造的“河景房”，产品全部为154㎡的大户型。其余楼栋的户型分布，则按照“中间户为121㎡，端户为135㎡”来布局。

D地块则规划了7栋住宅。其中，1#、7#为10F、1T2户;2-6#为15F、2T2户。3-5#均临康河，同样布局的是154㎡的大户型。其余楼栋的户型分布，也按照“中间户为121㎡，端户为135㎡”来布局。

从户型的面积段和空间布局来看，产品偏首改，这与同样是成都轨道交通集团打造的龙潭寺TOD龙潭九章首批住宅颇为相似。地块偏小，产品形态均为小高层，楼栋围合式布局，户型面积约120㎡起步，且均为清水交付，压低了总价门槛。但从户型的设计上看，不得不说马厂坝TOD青云壹号的户型显得“鸡肋”了点。

建面121㎡套三双卫：

该户型的入户玄关将餐客厅分离为两个独立动区，让整体的公共活动空间视觉效果不够宽敞。且餐厅空间较小，直面公卫，再加上3个卧室的布局，完全没有动静分区。亮点在于有着6.9*1.9米的观景阳台，连通客厅好主卧。此外，主卧除了衣帽间外，还有专属的储物空间，可利用性强。

建面135㎡套四双卫：

该户型的功能区布局同121㎡类似，只是多了一个房间，试图让135㎡实现功能最大化。这在如今主城区域的新房市场，其实很少见了。但基于书房空间尺度较小，可以变幻成套三，舒适度可能会更好。

建面154㎡套四双卫：

该户型为2T2户布局，可实现电梯入户。虽然为154㎡的套四，但除了主卧外，其他三个房间的尺度都较小，次卧开间仅3米，书房开间更是只有2.7米，比观景阳台面宽还小。客厅可270度采光，且带有近12㎡的“阳台”。公共活动空间中布局了储物空间、入户玄关墙，后期业主可根据自我需求改造。

据售楼部置业顾问透露，该项目首批次住宅预计均价约23000-24000元/㎡(清水)，即总价可能在280-370万(以实际预售为准)左右。

其实，在项目所在的青羊新城和临近的光华新城片区，在售的新房并不少。但从产品定位来看，该项目差异性较大。比如万家湾片区的建发央著，打造的是中式风格的小高层住宅，户型面积为84-345㎡(小户型为人才公寓)，首批次住宅单价约28900-30800元/㎡(清水)，总价约250-1038万;而位于温江光华新城片区的花样年望花溪，与马厂坝TOD青云壹号直线距离不足2公里，打造的也是小高层住宅，主力户型为134-294㎡，最新批次预售单价约17800-21000元/㎡(清水)，总价约236-493万。

都是清水房，伴随着空间距离的差距，位于万家湾、马厂坝和温江新城片区的住宅项目，价格差距基本达到了近5000元/㎡。

而从周边的土地限价来看，项目约24000元/㎡的预计价格，也不“过分”。今年6月成都首批次集中供地中，青羊新城文家场高坎社区一宗住宅用地，由爱情地产竞得，清水限价24800元/㎡;在9月成都二批次集中供地中，城投再竞得了马厂坝片区一宗53.5亩地块，明确建成后清水最高限价25261元/㎡，如果加上装修，预计均价可能约2.8万元/㎡。

所以，从马厂坝TOD青云壹号的预计单价来看，虽然没有很大的价差优势，但对于普通资格的首改置业者，也是可以对比购买的。而从总价门槛来看，约280-370万的总价，显然已经胜过建发央著和花样年望花溪，就看你是要高舒居品质，还是更有总价优势的功能房了。

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